בתי המשפט

 

 

 

החלטה

 

עניינו של ערר זה הוא בהחלטת המשיב לחייב את העורר בתשלום מס שבח בגין מכירת דירה ברחוב כורש 12 ירושלים.

 

א. הרקע להוצאת השומה:

ביום 24.12.67 רכש העורר את הזכויות ביחידה הנמצאת על חלקה 152 בגוש 30035 בירושלים, (רח' כורש 12), (להלן - הדירה). היחידה מנתה למעשה שתי יחידות צמודות נושאות מספר ת"ח 26 ו-27 בחלקה 152 שנרכשו כחלל אחד. העורר ניהל ביחידה זו עסק להפצת ספרים ועיתונים. בשל שעות העבודה הבלתי שגרתיות לעסק שהפריעו לשכנים העביר העורר את עסקו למקום אחר - ברח' שושן 1, ולאחר שלוש שנים שבהם היתה הדירה ברחוב כורש ריקה, החזיר אליה את עסק הפצת הספרים בלבד.

בשנת 1972 לערך החזיר, כאמור, העורר את עסק הפצת הספרים לדירה וכעבור כשלוש שנים נוספות, בשנת 1975,  עבר להתגורר בה לאחר שחילק את היחידה-הדירה לשניים לכל אורכה. היחידה-הדירה הפכה מחלל אחד לשני חללים, האחד בצד המזרחי והשני בצד המערבי.

בשלב ראשון, ולתקופה של כשנה שימש החדר המזרחי את העורר למגורים, כשבחדר המערבי נעשה שימוש כמחסן ספרים; לאחר שפינה משם את הספרים, הכניס העורר לחדר המערבי ריהוטי סלון.

על תכולת שני החדרים ידובר בהמשך.

שש-שבע שנים מאוחר יותר, בשנת 1981 או 1982, העביר העורר את ריהוטי הסלון שבחדר המערבי לבית אחר שלו שבמושב עשרת והמשיך להתגורר ברח' כורש עד שנת 1998.

ביום 27.7.98 מכר העורר את הדירה לקרן הקיימת לישראל (ת/9), על-פי חוזה הרכישה על ידי הקרן הקיימת - ת/9 - מכר העורר את זכויותיו "בדירת שני חדרים ברחוב כורש 12, ירושלים".

תחילה חוייב עורר בתשלום מס שבח בגין מכירת הדירה; השגתו על החיוב במס מיום 25.4.99 התקבלה, והמשיב פטר את העורר מתשלום המס ואף נתן בידיו אישור לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (ר' ת/12 מיום 23.1.00).

 

יומיים לאחר התאריך הנקוב על ת/12 יצאה מטעם המשיב שומה נוספת נושאת תאריך 25.1.00, עליה מצויין כי המדובר בנספח להחלטה בהשגה לפי סעיף 87 לחוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג-1963 (ר'  ת/13).

המנהל דחה את ההשגה (ת/14 מיום 13.2.00) בעיקר מן הטעמים הבאים ככתוב בהחלטה:

- המשיב שוכנע כי היחידה המערבית לא שימשה למגורים.

- לגבי היחידה המזרחית שוכנע המשיב מחד, כי יחידה זו יכלה לשמש למגורים בשעת דחק וברמת חיים שאיננה מקובלת כיום, ומאידך גיסא, לא שוכנע כי מרכז החיים של המוכר (קרי, העורר) היה בנכס הנדון, ועל כן, לא שוכנע כי היחידה המזרחית שימשה למגורים.

 

מכאן הערר.

 

יצויין עוד כי במהלך הדיון, ובמהלך עדותו הראשית של מר קובץ' מטעם המשיב, הודיע ב"כ המשיב כי לפנים משורת הדין, ועל-מנת לחסוך מזמנה של הוועדה, מסכים הוא לקבל את הטענה שבשעת דחק ניתן היה לגור ביחידה המזרחית ולהכיר ביחידה זו כדירת מגורים לצורך מתן פטור ממס שבח. חיוב במס שבח יחול, איפוא, על היחידה המערבית בלבד.

 

ב"כ העורר ביקש לסיים את הדיון עד תומו.

 

הדיון בערר התמשך מסיבות שבחלקן אינן קשורות לצדדים.

 

ב.  נביא בקצירת האומר, ככל שניתן את  שלד העובדות הנדרשות לענייננו.

 

מטעם העורר הועדו שלושה עדים - עת/1 ליזט יעקובוביץ', שניהלה עסק למתנות יחד עם בעלה משנת 1967 עד 1997 ברחוב כורש 12; עת/3 שמואל חרירי, שעבד בחברה אותה ניהל העורר בשנות ה-70' ומשנת 78', לאחר שיחרורו של העד משירות צבאי, עד לשנת 94-1993; עת/4 אלי ויזאמסקי, שמשרדו שכן בקומה משותפת עם ה'דירה' החל מ-מאי 1995.

 

עדותו של העורר עצמו חברה לעדותם של עדים אלה.

 

המחלוקת המרכזית הנטושה בין הצדדים היא - האם הדירה המורכבת מתתי החלקות,  26 ו-27, שתי יחידות שהיוו בעת רכישתן על ידי העורר חדר גדול אחד בשטח של 56 מ"ר. ואשר במועד מאוחר יותר (שנת 1975) נחצו על-ידי קיר, מהוות שתי יחידות מיסוי נפרדות או מהוות כמכלול אחד "דירת מגורים" המזכה את העורר בפטור מתשלום מס שבח.

 

ג. כאמור לעיל, סבור המשיב סבור כי היחידה המערבית איננה חלק מדירת המגורים ומכירתה חייבת בתשלום מס שבח מן הטעמים הבאים:

-           לא היתה דלת המחברת את שתי היחידות, והמעבר ביניהן נעשה על-ידי יציאה מיחידה אחת לפרוזדור הבניין, המהווה שטח ציבורי משותף, וכניסה ליחידה השניה.

-           החדר המערבי נותר ריק מרהיטים מאז שנת 1982.

נקודת המוצא של המשיב היא כי מלכתחילה מדובר בשתי יחידות נפרדות. ומשחדל השימוש באחת מהן יש לראות בה ככזו ששבה להיות המחסן ששימשה בעבר.

המשיב מתעלם מכך שהעורר רכש אמנם שתי ת"ת חלקות רישומיות, אולם,  אלה היוו חלל אחד שאותו התאים לצרכיו לשימוש למגורים על ידו, בדרך של חצייתו לשניים והכנסת מתקנים וריהוט הנדרשים לצורך מגורים.

אי שימוש בחלק מהיחידה על פני תקופה, איננו מחזיר לאותו חלק מעמד שלא היה לה קודם.

יש לבחון את היחידה כמכלול, ולא את כל אחד מחלקיה בנפרד רק בשל העדר דלת מחברת בין שני החללים.  אין מדובר ברכישת שתי  יחידות.

 

 

ד. תיאור הדירה

כאמור, בשנת 1975 החל העורר להתגורר בדירה ואז חצה את החלל לשני חלקים כמעט שווים בגודלם. תחילה התגורר בחדר הימני - המזרחי, שכונה על ידו "חדר מגורים". העורר התקין חיבור למים, מקלחת, ניקוז למים, תנור חשמלי כפול לאפיה ולבישול, כיור אמבטיה עם ראי לתגלחת.  כיור לרחיצת כלים - לא היה, והעורר הסביר שלא נזקק לו מאחר ואכל במסעדות. כן הכניס העורר מקרר וארון.

את הריהוט לחדר המערבי - הסלון, קנה העורר לאחר שהעביר את עסק הפצת הספרים שלו לרח' שושן 1 וזאת כשנה לאחר שעבר להתגורר במקום. בסלון היו ארון ספרים, טלוויזיה, ספה, שולחן ושולחן כתיבה. גם מנורה עומדת ותמונות קישטו את הסלון.

העורר השתמש בחדר המערבי כסלון במשך תקופה של שש שנים לערך עד שנץ 1981, או 1982, כאשר העביר את ריהוט הסלון לביתו שבעשרת.  החדר ששימש כסלון נותר אמנם ריק אך העורר המשיך להתגורר בדירה עד שנת 1998, מועד מכירתה לקרן הקיימת לישראל.

ה. מאפייני מגוריו של העורר בדירה - בימות השבוע התגורר העורר בדירה וכמובן לן בה. ואילו לסופי השבוע, היה נוסע לעשרת. לעיתים נדרש לצורכי העבודה לחזור לירושלים גם במוצאי השבת, ועל כן גם במוצאי שבת לן בדירה.

אמנם, לא היתה דלת מחברת בין שני החדרים; העורר הסביר כי הדבר לא היה נחוץ לו שכן המרחק בין שתי דלתות הכניסה לכל אחד מהחדרים היה כ - 50 ס"מ בלבד. וממילא שירותים לא היו ביחידה.

כזכור, היו שירותים משותפים בפרוזדור שימשו אותו כמו שאר הדיירים -  4 במספר.

העורר פנה בשעתו לעירית ירושלים וביקש לחייבו בתשלום ארנונה למגורים וכך נעשה (ת/4 ות/5).  גם במרשם האוכלוסין נרשמה כתובתו ברח' כורש 12 וזאת, לדבריו, משנת 1975.

ו. עדותו של העורר מהימנה עלינו ודברים נתמכו בדבריו של שמואל חרירי, אלי ויזאמסקי וליזט יעקובוביץ.   עדותו אף לא נסתרה על ידי המשיב בראיות כל שהן.

זאת ועוד, ביום 17.1.2000, כשנה וחצי לאחר מכירת הדירה על ידי העורר, נערך ביקור במקום על ידי המשיב (ת/15) בליוות נציגי הקרן הקיימת לישראל, רוכשי הדירה.  לבד מתיאור שני החדרים המכונים על ידי המבקרים כ"שני מחסנים", מצוין בת/15 כי: לטענת שוכרים של נכסים באותה הקומה שימשו החדרים למגוריו של העורר". ולענין השירותים, נאמר, השתמש העורר בשירותים המשותפים.

תיאור הנכס בדוח ת/15, עולה בקנה אחד עם תיאורו על ידי העורר. אלא שהמשיב, מן הסתם, התרשם בעיקר מהעדר דלת מחברת בין שני החדרים והעדר שירותים.

ז. כל הראיות שהובאו בפנינו תומכות במסקנה כי העורר התגורר ביחידה-הדירה על שני חלקיה שלכל אחד מהם היתה פונקציה שונה ושניהם מרכיבים את השלם. העדר שירותים איננו מאפיין רק את הדירה אלא את כל היחידות שבאותה הקומה. גם לסוגיית המגורים הנפרדים מאישתו, ניתן טעם שהניח את דעתנו.  בהתייחס  לנסיבותיו האישיות-משפחתיות של העורר וכך גם לגבי סגנון המגורים הסגפני משהו עימו הסכין העורר מטעמיו שלו.

העורר קנה יחידה אחת שחולקה על ידו ומכר יחידה אחת המתוארת בחוזה המכר (נ/12, ת/9) "כדירה בת 2 חדרים".  בדירה, כמכלול, נמצאו מתקנים המצויים בדרך כלל בדירה המשמשת למגורים, מבלי  להתייחס לרמתם או לאיכותם.

גם אם לא עשה העורר שימוש בחדר המערבי כסלון במשך שנים ארוכות, עדיין תהא זאת מסקנה מלאכותית לקבוע לצורך מתן הפטור, כי מגורי העורר התקיימו בחדר המזרחי בלבד. בהתייחס לכל אורך התקופה שהדירה שימשה בידי העורר למגורים, הרי שגם בתנאי הקבוע בסעיף 49(א) לחוק  עמד העורר.

לאור כל האמור לעיל, אנו מקבלים את הערר וקובעים כי יש לתת לעורר פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה (על שני חלקיה, המערבי והמזרחי).

המשיב ישלם לעורר הוצאות ושכר טירחת עו"ד בסך של 7,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

 

ניתן היום, _______________, בהעדר הצדדים.

 

על המזכירות לשלוח העתק מהחלטה זו לבאי כח הצדדים.