אזרח נכבד,
החל מ- 1 בינואר 2000 חל חיוב במס מכירה על מוכר זכות במקרקעין ועל העושה פעולה באיגוד מקרקעין.
המידע המובא בעלון זה, נועד לסייע בידך בעת מכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, בנושא חובותיך וזכויותיך בגין מס מכירה.
בעלון מפורטות הוראות השעה מתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) התשכ"ג 1963, שתחולתן מ- 7.11.01 ועד תום שנת המס 2003.
- החיוב במס
- מהי מכירת זכות במקרקעין
- מהי פעולה באיגוד מקרקעין?
- מתי מוטל מס מופחת?
- מי פטור ממס מכירה?
- חובת דיווח על מכירת זכות במקרקעין
- מהו מועד תשלום מס המכירה?
- האם מס המכירה מוכר כהוצאה?
בכל מכירת זכות במקרקעין או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין, המוכר יהיה חייב בתשלום מס מכירה בשיעור של 2.5% משווי המכירה , למעט פטורים אשר יפורטו בהמשך.
מכירת זכות במקרקעין ועשיית פעולה באיגוד מקרקעין, מה הן?
"זכות במקרקעין" או "איגוד מקרקעין" הם:
בעלות בנכס מקרקעין שכירות של נכס מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים. זכות הרשאה ממינהל מקרקעי ישראל להחזיק בנכס מקרקעין המתחדשת מעת
לעת (בר רשות). איגוד שכל נכסיו במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעיןמהי מכירת זכות במקרקעין
מכירה של זכות במקרקעין היא כל פעולה המעבירה את זכויות המוכר במקרקעין לאחר.
לדוגמה: העברת בעלות, השכרה של נכס לתקופה מעל 25 שנה, הסבה של זכות, ויתור על זכות, הענקת זכות לקבל זכות (אופציה) וכד'.
יודגש כי הפעולות הבאות אינן מהוות מכירה, ולכן אינן חייבות במס מכירה:
ירושה. העברת נכס בין בני זוג לפי פס"ד לגירושין. או מהם לילדיהם. שינוי הסיווג מרכוש קבוע למלאי עסקי,אם לא חלפו ארבע שנים ממועד הרכישה.מהי פעולה באיגוד מקרקעין?
פעולה באיגוד מקרקעין היא בדרך כלל פעולה במניות של איגוד שכל נכסיו - במישרין או בעקיפין, הם נכסי מקרקעין.
לדוגמה: מכירת מניות באיגוד מקרקעין, מחיקת מניות וכד'.
מתי מוטל מס מופחת?
מס בשיעור מופחת של 0% מוטל על מכירת דירת מגורים המהווה מלאי עסקי אצל המוכר וכן על מכירת "דירת מגורים מזכה", אשר בגינה נהנה המוכר בעבר מהטבות לפי חוק לעדוד השקעות הון. (על פי רוב מדובר במוכר שהוא קבלן).
מי פטור ממס מכירה?
במקרים הבאים יינתן פטור ממס מכירה:
א. כל מי שמוכר זכות במקרקעין שנרכשה מיום 7.11.01 ואילך.
ב. מי שמוכר זכות במקרקעין שנרכשה לפני 7.11.01 במקרים הבאים:
1. דירת מגורים מזכה
מכירת "דירת מגורים מזכה" (דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים ולא לעסק בתקופת ארבע השנים שקדמו למכירה ו/או ב- 80% מתקופת הבעלות בדירה) - פטורה ממס מכירה.
2. העברה ללא תמורה
העברת נכס מקרקעין במתנה לקרוב משפחה שהוא בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן זוג, וכן בני זוגם של כל אחד מאלה - פטורה ממס מכירה.
מתנה בין אחים חייבת במס מכירה. אולם אם האחים מעבירים ביניהם במתנה זכויות שקיבלו במתנה או בירושה מהורה או מהורה הורה - במקרה זה ההעברה תהיה פטורה ממס מכירה.
3. איחוד חלקות
איחוד של חלקות גובלות או חלקות רצופות לשם חלוקתן או תכנונן מחדש, ללא תשלום כל תמורה - פטור ממס מכירה; אולם, אם שולם סכום הפרש כלשהוא בין הצדדים, (תשלומי איזון) חייב תשלום זה במס מכירה.
4. חלוקת קרקע בבעלות משותפת
חלוקת מקרקעין בין בעלים משותפים בהתאם לחלקיהם המשותפים ללא תמורה הפטורה ממס שבח - פטורה גם ממס מכירה.
5. מוסדות ציבור
מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה למוסדות ציבור פטורה ממס מכירה מכירת זכות במקרקעין בידי מוסד ציבורי תהא פטורה ממס מכירה, כולו או מקצתו, בהתאם לתנאים שנקבעו לכך במס שבח.
6. העברה מנאמן לנהנה
העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה הפטורה ממס שבח - פטורה גם ממס מכירה.
7. הפקעה או החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת
הפקעה או החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת פטורה ממס מכירה. אולם אם עקב ההחלפה שולמו תשלומי איזון בנוסף למקרקעין, יחול מס מכירה על הצד המקבל את התשלום.
8. מכירת דירת מגורים כשהתמורה הושפעה מזכויות לבניה נוספת
במכירת דירת מגורים כשהתמורה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יוענק פטור ממס מכירה על חלק התמורה הזכאי לפטור ממס שבח בהתאם לתקרת הפטור הקבועה בחוק (ס' 49ז').
9. פטורים נוספים
מכירת מקרקעין שניתן בה פטור ממס שבח במקרים הבאים, תהא פטורה ממס מכירה:
העברת זכות במקרקעין לחברה בשליטת המעביר העומדת בתנאי חוק מיסוי
מקרקעין. העברת מקרקעין על ידי איגוד מתפרק לבעל המניות העומדת בתנאי חוק מיסוי
מקרקעין. העברת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה "לידוע בציבור" הפטורה ממס
שבח לפי תנאי חוק מיסוי מקרקעין. במכירת נכס שחל עליו חוק עידוד השקעות הון: פרק שביעי 1. בחילוף זכות במקרקעין יחול פטור על מכירת הנכס המוחלף, לגבי אותו החלק הפטורממס שבח (הוראת שעה).
בעסקאות פינוי בינוי על אותו חלק שפטור ממס שבח (הוראת שעה). מכירת אופציה במקרקעין (הוראת שעה).חובת דיווח על מכירת זכות במקרקעין
בהתאם לחוק מסוי מקרקעין חובה לדווח על כל מכירת זכות במקרקעין, או על מכירת זכויות באיגוד מקרקעין, באמצעות טופס 7002 המצוי במשרדי מסוי מקרקעין ברחבי הארץ.
בכדי למנוע טרחה נוספת מהמוכרים שולב בטופס 7002 פרק מיוחד הנוגע למס מכירה, ואין צורך להגיש הצהרה נפרדת.
אי דיווח היא עבירה על החוק, העלולה לגרור עמה קנסות.
מהו מועד תשלום מס המכירה?
מס המכירה ישולם לאחר מכירת הזכות במקרקעין בדומה למועדי התשלום של מס שבח. על המוכר לשלם את המס עד תום המועד בו עליו לדווח על המכירה, (30 יום למסירת דיווח, ו- 50 יום אם המוכר מחשב גם את שומתו העצמית).
על חיוב במס שלא שולם במועד יתווספו ריבית והפרשי הצמדה כחוק, החל מתום התקופה להגשת ההצרה ועד לתשלום בפועל.
האם מס המכירה מוכר כהוצאה?
מס מכירה מוכר כהוצאה כנגד השבח באותה מכירה ובתנאי ששולם, לגבי עסקאות שנעשו לאחר 7.11.01.
טפסים והסברים נוספים ניתן לקבל בכל משרדי מיסוי מקרקעין.
דברי ההסבר המובאים כאן הם כלליים ואין לראות בהם את נוסח החוק.
בהוצאת תחום הסברה ושיפור השירות